경쟁률 28:1 ww.
임차인이 없는 공실 상태에 입찰가도 저렴한 원룸이어서 아무리 초보자들이 접근하기 쉬운 경매건이라 해도 경매장도 치열하다.
나 역시 이 경매에 참여하기 위해 나름대로 예상 수익률을 산정한 뒤 입찰가를 정했는데 수익형으로 가든지, ‘플루피 투자’를 하든지 방법은 둘 다 가능하지만 시세보다는 저렴해야 장점이 있다고 생각했다.
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인계동 원룸 오피스텔 ‘현대하이엘’의 임장인계동 원룸 오피스텔인 현대하이엘에 다녀왔습니다. 지난번 인계동 샤르망에 이어 두번째 인계동 임장이 blog.naver.com
이렇게 시간을 들여 임장도 다녀왔고 포스팅까지 했지만 밀린 관리비가 상당히 비싸고 직전 실거래가 8500만원이라는 점을 감안하면 내부 상태가 어떤지 모르겠지만 최대한 보수적으로 접근하려고 했고…
하지만 결과는;; 최고 입찰가 7000만원 참고로 나는 8242만원 초반대에 썼고, 그 이유는 전날 밤 잠을 줄이면서 시뮬레이션을 돌린 엑셀에 나와 있다.내 기준, 수익률 4%는 넘어야 했으니까…
[낙찰가 대비 수익률 계산]
낙찰가 대출보증금 취득세 실투자 월세 월이자 단순수익률 매매가 수익률 66505985500305.94655023.967% 4.70% 71006390500326.65105025.658% 4.13% 75006750500345527.050% 3.68% 79006650500363.4105026.627% 3.55% 82426650500379.11925026.620% 3.41%경락대출을 4.8% 이자로 받고 시세대로 월세 500/50에 받으면 낙찰가 8242만원 기준으로는 수익률 3.41%에 불과하다.그래서 처음 낙찰가를 보고 이해하지 못했어. 그런데 만약 낙찰자가 대출 없이 잔금을 모두 납입하고 월세가 아닌 전세를 시세대로 둔다고 해도 얘기가 달라진다…8,242만원에 낙찰돼 취득세 100만원 밀린 관리비 210만원 내부수리를 8500~9800만원 총투자금:약 8,932만원 직전 전세 실거래:379만원이렇게 하면 직전대 간절거래 기준 약 1천만원 안팎의 ‘플루피 투자’가 가능하다는 얘기가 된다.처음부터 더 투자해서 A급으로 해서 1억 이상 전세에 둘 수도 있고…(법인이라면 단타도 가능하고) 낙찰받은 분의 계획과 계산이 있겠지만 대략 복기를 해보니 여러 가지 경우를 두고 계산해야 했다.나는 수익형에만 접근했기 때문에… 패찰이지만 재미있다. 반면에 옛날부터 경매를 하던 분들은 요즘 정말 재미없을 것 같아.#법원경매 #원룸경매 #오피스텔경매 #찰복기 #경매분석 #인계동오피스텔경매